Simulateur de rendement locatif (brut, net, net-net)
Calculez le rendement d'un investissement locatif : rendement brut (loyer / prix), net (après charges) et net-net (après fiscalité). Résultat partageable.
Rendement net-net
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Brut — · Net —
- Prix de revient total
- —
- Recettes annuelles
- —
- Revenu foncier net
- —
- Imposition annuelle
- —
Méthodologie
Rendement brut = (loyer annuel × 12) / prix d'acquisition total. Rendement net = (loyer × 12 − charges annuelles) / prix. Charges retenues : taxe foncière, charges non récupérables, gestion locative si option, assurance PNO, provision travaux 5 %. Rendement net-net = net après imposition (barème IR × TMI + prélèvements sociaux 17,2 %). Le régime réel est supposé (déduction des charges). Le résultat est indicatif — la fiscalité réelle dépend du régime choisi (micro-foncier, réel, LMNP…).
Hypothèses
- Régime réel (déduction des charges)
- Prix d'acquisition = prix + frais de notaire + travaux + frais d'agence
- Provision travaux forfaitaire de 5 % du loyer annuel
- TMI et prélèvements sociaux appliqués sur revenu foncier après charges
Sources
Questions fréquentes
Quel rendement viser pour un investissement locatif ?
Cela dépend de la zone : Paris et grandes métropoles → 3-4 % brut, villes moyennes → 5-7 % brut, petites villes / immobilier ancien à rénover → 8-12 % brut avec plus de risque. Le rendement brut n'est qu'un indicateur — c'est le rendement net-net qui compte, et il baisse fortement avec une TMI élevée.
Quelle différence entre régime micro-foncier et régime réel ?
Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs, applicable si loyers annuels < 15 000 €. Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances) — souvent plus favorable quand les charges dépassent 30 % des loyers.
Le LMNP change-t-il beaucoup les résultats ?
Oui, potentiellement beaucoup. Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d'amortir le bien et les meubles, ce qui peut annuler l'impôt sur les loyers pendant 10-15 ans. Ce simulateur ne modélise pas le LMNP — un simulateur dédié est en préparation.
Mis à jour le 14 août 2026