Cash-flow mensuel locatif (loyer, mensualité, charges, fiscalité)
Estimez le cash-flow net d'un investissement locatif : loyer − mensualité − charges − taxe foncière − vacance − imposition (micro-foncier ou réel).
Cash-flow mensuel net
—
Annuel : —
- Loyer net vacance
- —
- Mensualité
- —
- Charges + TF /mois
- —
- Impôt mensualisé
- —
Résultat à titre indicatif — hors amortissement LMNP.
Méthodologie
Cash-flow mensuel = loyer mensuel × (1 − vacance) − mensualité de prêt − charges non récupérables mensualisées − taxe foncière / 12 − impôt locatif mensualisé. Impôt calculé sur revenu foncier net : régime micro-foncier (abattement 30 % si loyers ≤ 15 000 €/an) ou régime réel (déduction charges réelles + amortissement pour LMNP). Contributions sociales 17,2 % ajoutées au taux marginal d'imposition (TMI). Ne modélise pas les régimes Pinel/Denormandie ni la déduction Cosse ni le LMP.
Hypothèses
- Régime micro-foncier : abattement 30 %, seuil 15 000 € loyers/an
- Prélèvements sociaux 17,2 % sur revenus fonciers
- Vacance locative typique : 4-8 % (1 mois/an en marché tendu)
- Charges non récupérables typiques : 15-20 % des loyers
Sources
Questions fréquentes
Pourquoi le cash-flow diffère du rendement net ?
Le rendement net est un ratio annuel (loyer net / prix). Le cash-flow mensuel est un flux : il inclut la mensualité de prêt (amortissement du capital) qui n'est pas une charge fiscale mais impacte la trésorerie. Un bien peut avoir un bon rendement mais un cash-flow négatif à cause du prêt.
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Micro-foncier est intéressant si vos charges réelles annuelles sont inférieures à 30 % des loyers. Sinon, le régime réel (déduction intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, gestion, assurance PNO, provisions) est plus favorable. L'option pour le réel est engageante 3 ans.
Comment intégrer la vacance locative ?
Multipliez le loyer mensuel par (1 − taux de vacance). Un logement loué 11 mois/an a un taux de vacance de 8,3 %. Anticipez selon la tension locative de votre secteur : 3 % zone tendue, 8-10 % zone détendue.
Mis à jour le 14 août 2026